「疑惑」工程造价如何界定

　　北京融利达房地产开发有限公司总经理孙银昌表示，以往北京的维修资金都是按照合同额即销售额的2%缴纳，操作起来相对简单。但工程造价的计算很复杂。“虽然每个开发商大体上的工程造价一致，但都有差别。即便市、县（区）人民政府建设主管部门定期发布建安造价，也是大体符合而已。一旦规范改变、成本改变，该数据就都不切实际。”乐成集团北京达义北方置业有限公司市场总监张榕赞同孙银昌的观点。

　　张榕还表示，如果按照新规则缴纳维修基金，还应该细化工程造价到底包括哪些内容。“因为随着社会的发展，人们越来越关注产品的品质，新技术应用、精装修等要素是否列入到建筑安装工程造价里，这也需要明确。”“土地公开招拍挂后，其拿地成本已经很透明，而工程造价在某种程度上属于商业秘密。开发商在为市、区（县）建设主管部门提供初步数据时，是否真实也会是个问题。”北京盛世兆业房地产发展有限责任公司营销总监陈靖路表示。

　　「计算」总价80万元公寓，维修资金省近万元

　　北京市建委小区办对此曾表示，因北京房价比较高，目前按总房价2%核算的维修资金肯定是高于按工程造价5%核算的。

　　为此记者进行了一番计算。一般，房价成本大致算主要由土地成本、建筑安装成本、其他税费等三大块组成。据张榕介绍，如果建筑安装工程只包括土建成本和水、电的话，那么写字楼一般的工程造价每平方米在1500元至1800元之间，公寓为1200元至1300元之间，普通住宅则更低一点。据说天通苑的建安成本曾控制到只有800元－900元/平方米。照此计算，购房者以8000元/平方米的价格买下一套100平方米的公寓，按北京现行规定，业主首次缴纳的维修资金是：8000×100×2%=16000元。而按新办法，则只需缴纳100×1300×5%=6500元。相比之下，办法使业主买房的总费用明显降低了。

　　「业主建议」分期缴纳或合理折算

　　刚买房的王先生对此办法十分赞同。“下月交房时我得一次性缴近2万元的维修资金，但这笔钱起码在四五年后才可能动用。建议相关部门考虑把一次性付清维修基金改为分期缴纳，比如在五年内缴清。”一般，高档住宅的造价高于普通住宅，小户型的成本也高于大户型。但如果按照新办法，则同一区域相同面积的高档住宅业主，其缴纳的维修资金将与普通住宅业主一样。但事实上，高档住宅今后的长期维护费用远高于普通住宅，因此，今后其维护还需要业主第二次、第三次缴费。

　　住在CBD某高档社区的张先生就担心维修资金一旦减少将会降低社区今后的品质。“CBD房价高很大程度上是因为地价高，公寓建安成本大致是1300元/平方米。首次维修基金少缴点，今后社区大中修跟不上，品质降低，到时缴纳第二次维修资金可能会成问题。”张先生认为，维修资金不是越少越好，而应根据60年或70年的居住年限测算出合理的维护成本，再结合资金的分期使用、利息或投资回报等因素折算出业主首次缴纳的数额。

　　■观察需有申请使用资金的标准

　　统计显示，自2000年2月开始到2005年7月31日，北京市共归集商品住宅维修资金63.9亿元。直至上个月底，才有三个小区的维修资金得以开封。

　　之所以没能及时使用住宅维修资金，问题主要涉及程序问题、细则未出台、技术标准难题使得费用额度难以确定造成的。记者发现，新办法中对技术标准及费用额度没有做出相应的规定。

　　北京市汉卓律师事务所秦兵律师认为，业主应该成立专业的业主委员会，合理、妥善地保管、运用好小区的维修资金。

　　多数业主赞同维修资金可买国债

　　办法指出，在保证住房专项维修资金正常使用的前提下，代管单位经业委会同意可以将住房专项维修资金用于购买一级市场国债。同时，住房专项维修资金存储或者购买国债的增值收益应当转入住房专项维修资金滚存使用。很多业主表示“能接受这一做法”，因为这能有效地避免专项资金被挪用去炒股、购买基金等风险较大的投资的隐患。