自5月17日《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国办发37号文，以下称“国六条”)等一系列调控措施出台以来，全国房地产市场观望气氛依然浓厚。而且，从六七两个月发改委调查统计70个大中城市房屋销售价格来看，房价依然呈现出上涨之势。

　　为此，宏观调控不断深入。上周末，央行再度加息，由此有人猜测房地产市场的调控有可能会再进一步，房地产也将面临新一轮金融紧缩。

　　房地产调控何去何从？房地产行业目前状况和未来发展前景如何？房价究竟是涨是跌？廉租房是否会成为市场主流？……一系列的问题摆在面前。全国工商联房地产商会会长、原建设部住宅产业化办公室主任聂梅生的分析，或许能帮助我们看清问题。

　　加息加大开发商融资成本

　　记者：上周末，央行再一次上调存贷款利率，您是如何看待此次加息对房地产行业的影响的？

　　聂梅生：央行加息，是对中国整个经济的调控，而非单单针对房地产行业，其影响也要过一段时间才能体现。但是，加息将加大开发商融资成本，包括前不久出台的有关房地产信托的紧缩性政策，都抬高了房地产融资的门槛。这对中小开发商，以及融资手段单一的开发商来说，的确有一些冲击。但是，对大开发商来说，影响有限。

　　需要注意的是，投融资渠道的单一，也是造成房地产市场过热的原因之一，并且加大了整个房地产行业的风险。因此，在银根紧缩的同时，应同时建立新的更多的融资渠道，这样才有利于经济健康发展。

　　房地产调控年底才会见分晓

　　记者：从发改委、国家统计局的数据来看，虽然房价涨幅趋缓，但是仍在上涨，是什么原因呢？与去年的调控政策相比，今年的调控政策有哪些不同？

　　聂梅生：需要指出的是，宏观调控会对房地产投资量、交易量、房价等产生影响。但是，这种影响传递到房价应该最为滞后。从我掌握的数据来看，目前房地产市场投资曲线上升趋缓。但是，如果要落实到房价，则还需要时间。而现在的房价体现的是前一到两年投资的结果。这也就是房价目前仍然上涨的一个主要原因。

　　值得注意的是，去年“国八条”出台后，起初几个月的变化与今年相似，出现了房价涨幅的趋缓，交易量下降。然而，到了2006年初房价却出现大的反弹。要看年底的宏观经济形势，房地产调控效果年底才会见分晓。如果到今年底明年初，房价没有出现反弹，则说明调控政策有成效。反之，则需要对调控政策再次进行反思。

　　货币流动性太强、投融资渠道不畅是症结

　　记者：调控一轮又一轮，房价依然居高不下，为什么会出现这种情况？其症结究竟在何处？是否还需要更为严厉的政策才能解决问题？

　　聂梅生：单纯从经济角度分析，房地产的问题是与中国整体经济相关联的，简而言之，货币流动性太强、投放量过大，而投融资渠道不畅导致房地产成为投融资热点，房地产热又拉动了其他产业(建材、钢铁、水泥等)过热。因此，房地产行业被认为是宏观调控的核心。“先捏住房地产，其他行业问题自然被顺势解决”的观点被许多人认同，房地产也就成了调控重点。而房地产业存在的问题并非是一朝一夕能解决的，这需要经历一个相当长的过程。

　　房地产企业间并购将成必然

　　记者：今年宏观调控之初，曾有专家表示，将有“50%的房地产企业在调控中出局”，您是如何看待调控对房地产行业的影响的？

　　聂梅生：调控的目的并不是要把房地产企业压死，但是，调控使得房地产行业的门槛越来越高，从而造成行业内的融合。特别是中国房地产行业的集中度比较低，因此，企业间并购将是一种必然，而且涉及的企业数量会很多，达到50%是很有可能的。但是，“并购”不等于“破产出局”，虽然同样表现为企业数量减少，但并购还将带来企业规模的扩大和质量的提高。

　　房价不可能出现暴跌

　　记者：老百姓最关心房价，房地产宏观调控能否真正打压房价？

　　聂梅生：自去年“国八条”以来，就有比较极端的观点认为：“房地产行业存在泡沫”、“房价会在一年内暴跌30%”。

　　我认为，所谓泡沫有两种：一种是肥皂泡，另一种是啤酒泡沫。前者的破裂，意味着房价暴跌；后者则不存在破裂说，只是缓慢变化的过程。去年宏观调控其直接导致上海房价下降。但是，这种下降是缓慢的(可能会回落到快速上涨前的价格水平)，并没有大跌。因此，房价出现暴跌的可能性比较小。

　　地方是否与中央博弈需要证据

　　记者：房地产调控还意味着利益的调整，目前的状况是，中央政府的调控政策无法及时、顺利地在地方落地。这是否说明地方政府存在与中央政府的博弈？

　　聂梅生：地方政府与中央政府是否在博弈，还需要证据。但是，我估计中央会加大调控力度促使地方尽快出台细则。目前，地方政策的“滞后”，直接导致各地许多房地产项目停步不前，进而导致中央政府提出的“90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重必须达到70%以上”的调控难于落地开花。更深层次的问题是，政策的观望等待，将加剧住宅结构性矛盾，在一段时间内解决中低收入者居住问题的难度将加大。

　　廉租房所占比例不会大

　　记者：据了解，我国住房保障体系将进一步调整，逐步构建起廉租房(主要面向最低生活保障线以下的家庭)、租赁型经济适用房(面向低收入家庭)、限价商品房的住房保障供应体系。那么，其中哪一类住宅会成为市场主流？

　　聂梅生：廉租房是针对最低生活保障线以下的人，数量不会很多，按照国外的经验，应该在10%左右。经济租赁房、限价商品房的政策目前还不明朗。特别是限价商品房，还没有在全国推广，其政策的核心更多在土地出让时的源头规划和管理。另外，政府是否会给开发商一些优惠措施以调动其建设限价房的积极性、限价开发的买方标准是什么等等，这些都将是限价商品房的焦点问题。